Compradores acusam construtora de vender imóvel a terceiro sem aviso e não entregar unidade quitada; processos expõem irregularidades na venda e atraso na obra

EUIDEAL – Dois processos judiciais em trâmite na Justiça de Porto Velho colocam sob suspeita a condução de um empreendimento da Alliance Incorporações. As ações, movidas por compradores diferentes contra a Alliance Incorporações Imobiliárias LTDA, narram um padrão semelhante: promessas de entrega descumpridas, tentativas de acordo que não avançaram e, em um dos casos, a venda de uma unidade a um terceiro sem que o comprador original fosse sequer notificado.

Em ambos os processos, a empresa é representada por seu sócio-administrador, Sebastian Ilario Gerson Galvão Zakaluk, engenheiro civil, conforme qualificação constante dos próprios autos.

O processo nº 7009100-57.2026.8.22.0001, que tramita na 8ª Vara Cível de Porto Velho, foi movido pelo advogado Miquéias José Teles Figueiredo, atuando em causa própria. Segundo a petição inicial, ele firmou em 2021 um pré-contrato de compra e venda e um Termo de Adesão a uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) para adquirir a futura unidade 204 do empreendimento — então batizado de Fantini, depois renomeado Urban Residence. O valor da negociação era de R$ 216.869,91, dos quais o autor afirma ter pago R$ 125.339,38.

De acordo com o processo, em meados de 2024, após atraso em algumas parcelas, a Alliance teria vendido as cotas do autor a um terceiro sem qualquer notificação prévia para que ele pudesse regularizar o débito — procedimento exigido por lei antes da rescisão de contratos de compra e venda de imóvel. O autor relata ainda duas tentativas de acordo amigável posteriores: uma para realocar o valor pago em outro empreendimento da Alliance, batizado “Bricks”, e outra para devolução parcelada do dinheiro — ambas, segundo a petição, teriam sido combinadas verbalmente com o sócio Sebastian e depois descumpridas pela demora da empresa em formalizar os termos.

O autor pediu à Justiça, em caráter de urgência, a averbação do processo na matrícula do imóvel — medida que tornaria pública a existência da disputa e dificultaria eventual venda a terceiros de boa-fé. O pedido foi negado em decisão de 23 de fevereiro de 2026. A magistrada considerou que a controvérsia contratual exige análise mais aprofundada antes de qualquer restrição sobre o imóvel, mas fez um registro que chama atenção: a certidão de matrícula anexada ao processo já demonstra transações recentes, “como a permuta”, embora a decisão pondere que isso não comprove, por si só, tentativa de fraude.

A Alliance apresentou contestação em 19 de maio de 2026. O processo já passou pela réplica do autor, em 14 de julho, e está em fase de especificação de provas desde 24 de julho — ou seja, ainda sem sentença.

O segundo processo, de nº 7023658-34.2026.8.22.0001, tramita na 4ª Vara Cível e foi movido por Francilene dos Santos Carvalho. Segundo a inicial, ela comprou a unidade 401 do mesmo Condomínio Edifício Residencial Urban em 1º de junho de 2023, por R$ 276.349,39, com pagamento parcelado. A última prestação foi paga em 3 de maio de 2024 — mesmo com a obra, segundo a autora, ainda “com piso pendente, paredes sem reboco” na época da vistoria.

O contrato previa entrega das chaves em até 30 dias após a quitação total, o que colocaria o prazo final em 2 de junho de 2024. Mais de dois anos depois, de acordo com a ação, o imóvel segue sem ser entregue à compradora.

Assim como no outro processo, o pedido de tutela de urgência — nesse caso, para determinar a entrega imediata do imóvel — foi negado pelo juízo, em decisão de 9 de junho de 2026, sob o entendimento de que a análise, nessa fase, se confundiria com o próprio mérito da ação. A Alliance apresentou contestação em 12 de agosto de 2026, juntando um boletim de ocorrência por furto na obra, um relatório de andamento datado de julho e um cronograma de conclusão da unidade — sinalizando que a defesa da empresa atribui o atraso a fatores externos e a uma obra em curso.

Um padrão que se repete

Os dois processos, embora tratem de unidades e situações diferentes, convergem em pontos centrais: a mesma incorporadora, o mesmo sócio-administrador à frente da defesa, o mesmo empreendimento e, segundo os autores, o mesmo padrão de promessas não cumpridas e resistência em formalizar soluções. Em nenhum dos dois casos a Justiça já decidiu o mérito — as ações seguem em fase de instrução, com produção de provas e, no caso de Miquéias, especificação já concluída.

“A mera averbação da existência do processo, nesse momento, poderia gerar um impacto significativo no empreendimento como um todo” — trecho da decisão que negou a tutela de urgência no processo de Miquéias Figueiredo

As informações desta reportagem têm como base o teor dos dois processos judiciais citados, que correm sem segredo de justiça. Nenhum dos casos teve sentença até a publicação desta matéria — todas as acusações descritas são alegações das partes autoras, ainda sob análise da Justiça. O Eu Ideal procurou a Alliance Incorporações Imobiliárias LTDA e Sebastian Zakaluk para manifestação e [aguarda retorno / atualizará a matéria em caso de resposta]. Este texto será atualizado caso novos elementos de apuração — incluindo eventual envolvimento de outras pessoas ou empreendimentos citados em apuração desta reportagem — sejam confirmados.